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这次卖地,参加者包括香港各大地产公司高层、各大银行要员以及世界各大通讯社驻港记者共700多人,其中包括亲临督战的黄廷芳、黄志祥父子,郭得胜、郭炳联父子,郑裕彤,李兆基,陈曾焘,陈廷骅,王德辉和葛达禧等,场面之壮观、竞投之激烈,以及出价之多、耗时之长,被拍卖官形容为“史无前例”。竞投过程中,叫价接近6亿时,拍卖官失觉将槌掉下桌子,引致全场愕然,成为一段小插曲,及至叫价到7亿港元时,全场鼓起热烈掌声,宣告持续数年的地产衰退终于结束。太古城计划从1975年动工,首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦,使每个单位可获充足阳光和空气,又能缩短走廊长度,住宅单位面积由600方尺至900方尺不等,属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦,俯视海港,故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备,包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上,平台花园贯通城内各幢楼宇,人车分道,安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场,总面积达300万方尺的“太古城中心”,商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施,并有一幢高级写字楼,包罗万象,应有尽有。由于太古城的建筑比例(即覆盖率)仅25%,即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地,居住环境堪称一流。长实入主和黄后,即发挥其地产专长,着手筹划将黄埔船坞旧址发展为规模宏大的黄埔花园计划。其实,80年代初,和黄已开始与港府商讨重建黄埔船坞补地价问题,不过,当时地价高企,港府要求补地价金额高达14亿元至19亿元,双方一直无法达成协议。后来,香港前途问题浮现,楼市崩溃,谈判一度中止。1984年9月,中英双方就香港前途问题草签联合声明,投资者信心开始恢复,和黄即与港府展开谈判,同年12月达成协议,和黄补地价3.91亿元,另加道路建筑费2.1亿元。当时,港府之所以肯接受这个低价,是希望藉此刺激香港楼市复苏,港府总注册署署长纪信礼在接受和黄支票时表示:“该项斥巨资重建计划乃有益和有建设性,显示地产商对地产及香港将来充满信心。”信誉好的棋牌平台排行新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市,当时新地的法定股本是3亿元,实收股本约2.27亿元,每股面值2元,以每股5元公开发售2 000万股新股,集资1亿元,结果获得超额10倍认购。当时,新地已颇具规模,拥有23个发展地盘,占地面积达30万方尺。上市首年,新地的纯利为5 128万元,比预期利润高出五成。

信誉好的棋牌平台排行豪宅楼价的飙升亦带动了整体物业市场。1997年初,新鸿基地产推出将军澳东港城首批304个住宅单位,在3日内竟获27 132个登记,打破新楼盘登记有史以来的最高纪录,超额登记88.2倍,冻结市场资金94.96亿元。在写字楼方面,1996年11月,地产商希慎兴业以36.4亿元向华人置业购入中区优质写字楼娱乐行,创下每方尺楼价17 000元的纪录。1997年中,位于金钟的远东金融中心楼价每方尺升至17 500元,比1996年同期大幅上升6成以上。1989年5月,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,信和及黄氏家族连夺两幅工业用地,涉及资金2亿元。1991年10月,信和联同隆丰国际及中国海外,以12.5亿元夺得沙田住宅地王,信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中,信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意,使出一招“飞象过河”,弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作,引来全场哗然,拍卖官为求更高成交价,亦开声阻拦,一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇,由此可见一斑,而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。到了9月,另一屋邨康泽花园推出,结果申请抽签人龙秩序大乱,发展商被迫暂停派发申请表,并于翌日在报章刊登申请表格。申请人士可用邮寄方式将申请表连同1万元本票寄回,再隔数日之后才进行抽签。希望用这种方式压制日渐炽热的炒风。及至1986年大埔海宝花园发售时,再发生排队人士打斗事件,导致一名50多岁男性居民死亡。炒风炽热,成为这一时期地产市道的一道风景线。

1994年初,著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出:香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成,虽无即时爆破的危机,但要提防两种可能:一是某些事件或环境令香港经济急转直下,又或引起极大的政治或经济不安,二是利率突然飙升。在这种历史背景下,香港地产业与股市呈同步发展趋势,从1968年开始复苏,到1973年达到高峰。1968年,房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机,发展商大幅减少投资,压缩经营,新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降,到1969年跌至7 618个,仅及高峰时期的1/4,不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面,从1967年到1969年期间,香港共售出私人住宅单位48 673个,远超出同期建成的单位数目34 626个。这样,以往积压的楼宇便乘势销出,令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。香港地产市场自70年代中后期起大幅攀升,到1981年中达巅峰状态,地价、楼价、租金相继创历史纪录,投机炽热。信誉好的棋牌平台排行(3)加剧社会的贫富悬殊,成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润,加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计,1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里,而在底部的一成人口,只拿到社会总收入的1.1%。当时,月收入10万元或以上的家庭有18万户,而月收入仅5500元的家庭已达60万户,41万人口处于赤贫,比4年前上升了4成,香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象,过去只出现在拉丁美洲,而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度,那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人,发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。

60年代初,郑裕彤开始看好香港地产业前景,及至1967年地产低潮期间,郑裕彤联同其好友杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。1970年5月,郑裕彤、杨志云等联手创办新世界发展有限公司,并于1972年11月23日将其在香港上市。当时,公司的法定股本为7.5亿元,实收股本6.74亿元,除拥有尖沙咀新世界中心地盘外,还拥有4幢高级商业、住宅楼宇,4间电影院及一些商铺、写字楼单位,总面积74.6万方尺,每年租金收入2 130万元。此外,还拥有6幢兴建中的商住楼宇,规模已不小。希慎兴业当年上市,在市场上曾引起一些猜测,因为利家向来作风保守,极少容许外人“分享”祖业,即使在70年代初期股市疯狂时,利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代,情形却有了转变,除上市集资外,还多次出卖物业,如铜锣湾恩平道一些旧楼,就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险,但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认,声明利家仍以香港为根基所在,“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测,希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过,谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产,全部为甲级写字楼和高级住宅,甫上市便赢得“小置地”称号,1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。1989年5月,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,信和及黄氏家族连夺两幅工业用地,涉及资金2亿元。1991年10月,信和联同隆丰国际及中国海外,以12.5亿元夺得沙田住宅地王,信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中,信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意,使出一招“飞象过河”,弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作,引来全场哗然,拍卖官为求更高成交价,亦开声阻拦,一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇,由此可见一斑,而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。根据香港消费者委员会的调查,香港虽然没有法律障碍,阻止任何人士加入楼市成为地产发展商,但是,新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时,却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此,香港的地产市场不算属于具高度“竞争威胁”〔20〕的市场,自1981年以来,没有新的大型地产商能够打入市场(这是指有能力每年供应量达5%或以上的新私人住宅楼宇发展商)。〔21〕

大批地产公司在香港挂牌上市,得以充分利用股市功能,它们透过公开发售新股、配股,或将股票向银行按揭贷款,筹集大量资金去拓展业务,或在股市中收购兼并,迅速壮大公司的资产规模,实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后,所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的,当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。在这种历史背景下,香港地产业与股市呈同步发展趋势,从1968年开始复苏,到1973年达到高峰。1968年,房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机,发展商大幅减少投资,压缩经营,新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降,到1969年跌至7 618个,仅及高峰时期的1/4,不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面,从1967年到1969年期间,香港共售出私人住宅单位48 673个,远超出同期建成的单位数目34 626个。这样,以往积压的楼宇便乘势销出,令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。与英国管治时代政府着重从抑制需求、打击投机方面去解决房屋问题迥然不同,特区政府的政策明显是从扩大供应着手,透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面,从根本上解决香港市民的住房问题。

早在1997年7月1日香港特别行政区政府成立当天,行政长官董建华在就职演说辞中,就表明解决房屋问题是特区政府面临的首要任务,他并宣布未来10年的房屋计划。同年10月7日,董建华在他的首份题为《共创香港新纪元》的施政报告中,公布了“建屋安民”的三大目标,即:(1)从1999年起,每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;(2)在10年内使香港七成的家庭可以拥有自置居所;(3)于2005年将轮候租住公屋时间以现时的6年缩短至3年。〔1〕综观董建华的整份施政报告,他的“建屋安民”政策实际上是建基于致力维持香港在国际经济中的竞争力、致力改善香港工商业的营运环境,并推动香港经济结构向高增值产业转型这一总体发展思路的。为实现这个目标,他委任财政司司长成立一个房屋用地供应监督委员会,专责解决房屋问题,并制订一个长远发展的10年规划大纲。(2)香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。在香港特定的土地管理制度下,经过多年的竞争与发展,香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面,为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计,以楼面总面积计算,从事地产发展的最大规模10家集团〔18〕在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%,其中,在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%,数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。(见表5.9)信誉好的棋牌平台排行大昌地产上市后,充分利用股票市场狂热的机会,发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年,大昌就先后15次发行新股,发行的股数高达1.5亿股,先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股,又购入大批物业及地产投资公司,如购入喜来登酒店35%股权、都城地产25%股权及太古昌25%股权等。

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